田園都市線「たまプラーザ」「あざみ野」の 徒歩13分圏内の物件に特化した
夫婦二人 で やっている 賃貸専門の 小さな不動産屋 メープル不動産 の 代表 塚越です
不動産 の 常識は 意外に狭い範囲での常識 という事も多いので
田園都市線「たまプラーザ」「あざみ野」エリアでお部屋探しを したい方に限定してのお話 という事で お聞き下さいね
今回は管理会社についてのお話です
当社、メープル不動産は 管理物件を持たない仲介専門の不動産屋です
ただ、平成元年から地元の管理会社に２０年間勤務していたので管理会社については、苦労も問題もわかっているつもりです
サイトに「管理会社」と入力すると「トラブル」とか、「対応の悪さ」とか この様な言葉が 続きます
管理会社に勤務していた際 お客様から言われた言葉
「管理料、払っているから」
この 管理料ですが 管理会社が
・ゴミ置き場の清掃 をしたり
・物件出入り口の雪かき をしたり
・入居者さん同士の仲裁 に入ったり
という料金ではありません
「カラスが来て マンションのゴミが散乱している 掃除しろ」
「雪が降って車が出せない」
「上階の子供が走り回って煩いので止めさせろ」
雪かきは 流石にありませんでしたが それ以外は 私の管理会社時代に お客様から言われた経験があり ゴミ置場の清掃をした事もあります
管理料は主に
・建物共用部分の電気代
・共用部分の電球交換代
に排水管の清掃や消防点検
エレベーターがあれば その点検保守代なども含まれ 家主さんに払われます
そして家主さんからは、管理会社に管理料が支払われます
ただ、この 家主さんから払われる管理料は家主さんが管理会社にどの程度の内容を依頼するかで 管理料金が変わってきます
ざっくり言いますと 下記のような項目の中で どの部分を、管理会社に依頼をするかです
①入居者募集
②退去清算業務
③入居中の機械の故障や不具合があった際の手配
④滞納の対応
家主さんは管理会社に上記全てを依頼することもあれば、①の募集だけというケ－スもあります（①だけの場合、家主さんは管理会社に管理料は支払わない）
「入居者募集」の場合は 管理は含まれておらず 募集図面の作成からホームページやポータルサイトへの掲載などを行い 募集をするだけ
「退去清算業務」に関しては 退去時にお部屋の立会をし 修理箇所の確定や料金負担の割合を決めたりする業務です
「入居中の機械の故障や不具合があった際の手配」に関しては ご入居中にお湯が出ない、エアコンが冷えない等など 家主報告、業者手配をする業務内容です
「滞納の対応」に関しては 読んで字のごとく 滞納された方に督促電話や手紙を出します
「対応の悪さ」に話を戻しますが この中でお客様から苦情が出やすいのが 不具合に対する対応の遅さ だと思います
確かに お湯が出ないとなると お風呂に入れませんのでお困りなのは当然です
ですが、お金に糸目をつけず何でもかんでも即交換ということは家主さんとしても あり得ないことで
料金に関わることなので 家主さんとしては 交換ではなく修理で済むのではないか？とか
一体 幾らかかるのか確認して家主さんに承諾を頂いてから業者手配となる訳です
となりますと 不具合が出た際は
→ ①入居者より管理会社に電話が入る
→ ②管理会社から専門業者に連絡
→ ③専門業者が 入居者さんの現場に行き状況を把握
→ ④専門業者が 管理会社に見積り報告
→ ⑤管理会社が 家主に見積り金額の報告をし 工事発注の許可をもらう
→ ⑥専門業者の施工（入居者さんと専門業者の日程調整も必要）
少なくとも上記のような工程を経る必要があり
③の専門業者が現場に行く際にも 業者さんの都合、お客様の都合があり 調整が必要で
④の 専門業者から管理会社への見積りが出るまでの時間もあり
⑤の 管理会社が 家主さんと連絡が取れるまでの時間もあり
⑥の 実際の施工、修理になるまで 専門業者の部品調達の時間もあり（ここでも 専門業者と入居者さんのご都合の調整も必要です）
どうしても数日はかかってしまうのですね
⑤で 家主さんに今回、交換が必要ですとお話しても「修理で何とかならないの？」とか言われてしまいますと
再度、専門業者に修理の相談をして その結果をまた 家主に連絡しなくてはならないのです
この様にどうしても お時間がかかってしまう事があります
先程のお湯が出ないケース、私も自宅で数年前にありました
３５年ローンの戸建なので修理、交換費用は全額自己負担でございます
この時はシャワーを使っている際に 水になったり またお湯になったり
こんな症状が出て 専門業者さんに連絡を入れましたが やっぱり １０日位はかかりまして 直るまでは、騙し、騙し、シャワーを使って なんとかやり過ごしました
自分で連絡をすれば 業者さんの都合でとか、入荷するまで時間がかかるとか 納得するしかないのですが
賃貸だと そのやり取りが見えない分 なんで そんなに時間かかるのっ！てなるのもわかりますが 余り管理会社さんに きつい文句 言わないで あげてくださいね
上の階で子供が走り回っていて煩いというケース、
上の方に連絡をすると「確かに子供が小さいので 走ることはありますが注意しています」と言われたりもします
例えば 実際に下の階でその音を聞いたとしても
この音は煩いレベルか、許せるレベルか・・・など 管理会社がジャッジできる問題ではないと思うんですね
ですので この場合は、建物全体に「生活音について」といったお手紙を配布します
これが 管理会社として出来る精一杯
テレビ 見ていると
「それは、管理会社さんに 連絡して」
「管理料、払っているので」
っていう コメンテーターの方がたま～に いらっしゃいますが ちょっと 違う部分もあるんだけどな～ って思ったりもします
そうそう、ゴミが散乱していても 雪が降っても もちろん 入居者の方は悪くないのですが
管理会社さんも 悪くはないので 皆さんがお住まいになられている物件です 気がついた方が やるようにして下さいね
今回は、管理会社さんについてお話させて頂きました！
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