賃貸講座
田園都市線「たまプラーザ」「あざみ野」の徒歩13分圏内の物件に特化した
夫婦二人 で やっている賃貸専門の 小さな不動産屋 メープル不動産 の 代表 塚越です
今回は久しぶりに 家主さんに 向けてお話しようと 思います
以前も こんなお話をさせて頂きましたが すばり 家賃設定 についてです
お部屋が退去になって キッチンや洗面化粧台の交換など
リフォームをしたお部屋を いくらに設定すればよいのか？
そんな 場合に オーナーの皆さん どうされてますか？
通常は 管理会社さんと相談しながら 募集賃料を決めておられると思います
ただ、家主さんとしては 自分の物件ですから、どうしても 肩入れするというか
ご自分の物件に対して 評価が高くなる傾向にあると思います
ただ、借りるのは借主さんですから ある程度はそちら側に合わせないと
いつまで経っても成約にならない事は 十分予想がつきます
では 実際に 賃料を どう決めるか
「今回のリフォームは キッチンや洗面化粧台も交換するので この位の賃料にしたい」
こんな お考え（数字）が出たときは ポータルサイトを利用します
借りたい方が お部屋を探す要領で
ご自分の物件の最寄り駅、駅から徒歩〇分、３ＤＫなどの間取り、そして 希望する家賃
この4つを入力して 検索してみて下さい
その検索結果で 他の物件と比較して欲しいのが こちら
① 建築時期
② 駅から徒歩〇分
③ 延べ床面積
同じ価格帯で 比較して如何でしたか？
ご自身の物件より 築年数の新しい物件、ありませんでしたか？
「築年数は負けてるけど 延べ床面積で勝ったから大丈夫」
家主さんで こんな方 いらっしゃいませんか
それ 負けてます 多分
６０平米と６５平米を比較して、確かに ５平米 勝ってますが
その５平米が 不要な借主さんだったら 築年数の 新しい方に興味が湧くはずです
もし 築年数がほぼ一緒なら 駅からの距離の近い方が 選ばれる可能性が高いです
因みに 先程のポータルサイトで検索して 他の候補が一切出てこなかった場合は
「 賃料設定が 高すぎる 」 可能性がありますので
賃料を下げて 再度検索し直してください
お話に戻りますが
「築年数も 駅からの距離も 変えられないから どうしようもないじゃん」
という 家主さん、ごもっともですが では どうするか
① 賃料を下げる
か
② 付加価値を付ける
どちらかです
ただ、１０年以上前から 賃料を下げただけでは選んでもらえない（決まらない）
という事を おわかりの家主さん 多いと思います
では、付加価値を付ける方向、
システムキッチンにしたり 洗面化粧台、ユニットバスを新しくする ということなのですが
当然ながら お金がかかります
そのかけたリフォーム代を 回収したいのは やまやま
では 何年で回収するのか
理想は １年半、２年 だとは思いますが
今は もっと永いスパンで考える必要があります
システムキッチンは 交換してから基本的に１０年から１５年は大丈夫だと思います
但し、コンロ部分は お部屋選びの決定権を持つ 女性が一番気になる部分ですので
入居者が 代替えする度に代えても 良い位
長くて１０年、状態によっては５年で替えても良いかもです
「何を 言ってるんだ
入居者が代わる度にコンロを代えてたら お金がかかって しょうがない」
と お怒りの声も 当然あると思います
ですが 借りる方は
先程、ポータルサイトで調べて頂いた様に 常に 他の物件と比較しています
システムキッチン本体を交換したら ５～６０万 は必要でも
コンロ部分だけなら１０万程度
家賃一月分 で 借主の印象が全く変わります
築年数や 駅からの距離など 動かし難い理由で負けたのであれば
付加価値を付けることで 勝負してください
もう一度 言います
ここで 大事なのは ご自分の物件を過大評価しないこと
家主さんが 自信を持っている その物件の長所ですが
入居者さんにとって それが必要かどうか です
ですので 最初に申し上げた
① 建築時期
② 駅から徒歩〇分
③ 延べ床面積
の順番で ご自身の物件を 評価してください
①が一番重要な要素ですので
築年数が古い場合は評価を下げざるを得ません
築年数の古くなった物件は リフォームしなければ 借主さんの 選択肢に入らない
かといって賃料を上げたら その選択肢から外れてしまうという
本当に厳しい時代になりました
いろいろと 失礼な事も申し上げましたが
管理会社の言い辛いことを
管理物件を持たないメープル不動産だからこそ 正直な現状をどんどん言えるという このブログです
入居して頂かなければ 賃料は 全く入ってきません
今回は 賃料設定も大事 というお話でした
システムキッチンはもちろん リフォーム工事についても メープル不動産では 行っていますので
ご相談頂いても 大丈夫ですよ～
メープル不動産 塚越でした ！
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